在改善时代，精装修是一个基本的趋势。随着各省市全装修、精装修政策陆续出台落地，毛坯房可以说已经进入了退场倒计时。

虽说目前大部分开发商的住宅精装修率仍然很低，60%以上的房企精装修率在40%以下。但是精装推广正在进入加速通道。以成都为例，2016年开盘的项目中，精装修项目占比仅为18%，2017年这一比例已经达到45%！甚至有人预测2020年精装修比例将达到80%以上。

事实上，精装修在现在的市场环境之下，不仅仅是一种产品竞争力提升的手段，甚至成为了房企一个利润增长点。部分限价地区，精装修成为拓展利润的一种手段。而对于现房销售的项目，精装修施工做得好还能节省工期，助力快周转。

以前精装修对于房企来说是选修课，但是在现在的政策和行业竞争环境之下，房企做精装修已经成为必修课。

一是政策自上而下要求房企做精装修。从2016年开始，各地方政府纷纷出台政策，新建住宅最高要求100%精装交付。例如，上海要求自2017年1月1日起，外环线以内城区新建商品住宅实施全装修比例达到100%。四川、浙江、山东、河南也都有类似的文件出台。也就是说，以前你可以选，现在没得选。

二是竞争环境恶化，精装修显然更接近人们心中的“好房子”，也确实不得不做。随着大型房企的全国布局，除了品牌优势，标准化的产品和人性化精装修，对客户来说也都是必杀技。中小房企基本上面对的就是“赢家通吃”的局面，不突破精装修很难做到产品力的持续提升。

但是，虽然精装修不得不做，但对于很多房企来说，却面临三个很尴尬的现状。

1、做精装修不赚钱

艾佳生活CEO潘定国告诉明源君，同样是做精装修，大型房企能用装修来赚钱，精装单项毛利可以达到50-100%，但是对于中小房企而言，基本不赚钱。

新浪的数据也基本一致，2017年开发商实行精装修增收利润达到5亿元以上的有14.38%，1-5亿元占17.81%，1亿元以下的则接近七成。对于绝大部分房企来说，提升精装修的利润率还有很大的空间。

2、做精装修不能快周转

更值得注意的是，现在越来越多城市开始规定现房销售，加入精装修不仅资金成本升高，而且“开工-开盘”的时间将会大大延长，很难做到快周转。所以提升精装修施工工艺和施工管理，尽量缩短工期，也成为刻不容缓的事情。

3、做精装修容易招来投诉

精装修施工其实是比较难的，因为：1、精装修施工单位多，多种项目和工序交叉作业，对工序安排要求高，管控难度也大，很容易暴露质量问题。2、施工质量的感官要求高，施工的精细化程度相对严格。3、作为直接和客户的接触面，客户对成品的完好很在意。所以目前不管是小房企还是标杆房企，精装修都成了投诉的“重灾区”。

要做好精装修，不仅要控成本、抢工期，还要保质量，对施工的要求其实非常高。

目前大部分标杆房企，都通过精装修和主体工程的同步穿插施工，将精装修工程提前，大大减少了由于精装修带来的工期延长。同时装配式和新的施工工艺，能够做到缩短工期的同时实现品质提升。

穿插式施工就是通过施工前合理策划，把原来的工序打乱，做到可以并行施工，比如每层楼都有不同的团队在施工，相互独立又互不干扰，以达到提速提效的目的。

一般来说，主体工程完成封顶之后，精装修单位才进场施工，这样精装修项目需要在封顶后14.5个月才能交付。而提前穿插作业，精装施工单位在主体施工至2/3左右就进场随主体流水施工，可以在封顶后7个月就完成交付，节省7-8个月的工期！

▲某房企穿插施工的工期改善效果

但是要做到高效的穿插式施工，事实上管控是比较复杂的，需要详细的前期策划和统筹指挥，同时由于每一层楼实施的工序不同，需要的建材也不同，因此必须要做到严格的现场管控，否则会出现系统崩溃，要注意几个重点细节：

① 工序交接。每层楼安排工序尽量做到互不干扰，各工序在不同楼层之间流水施工，做到流出去就不流回来，实现彻底干净的作业面移交，避免返工和连锁返工。

② 组织固定。每道工序施工时间固定、人员固定，形成等循环流水施工。

③ 垂直交通。由于装修前置，增加了施工电梯的运输量，需根据施工计划合理安排垂直运输。由总包提供人、货梯担任垂直运输任务，统一协调各分包单位使用电梯运送材料的时间。

④ 楼层止水。由于结构工程和精装修同步，为了防止上下影响，楼层止水非常重要，楼板预留洞、地平水、室外雨水都要有针对性的防渗漏和排水措施。

事实上，通过穿插式施工，单一工序的作业时间其实是被延长了，但是由于施工期叠加，整体实现了提效。而且施工人数减少了，专人负责专门工序，熟练程度提高，工期缩短的同时，施工质量反而能够得到保证。

二、优化工艺，减少工序和质量风险，缩短工期，避免返工

精装修施工在工艺上的差别，也会明显影响施工工期。例如，同样是标杆房企的A和B ，仅在土建移交精装以及精装第一道工序，这一个环节上的工期差距就超过半个月！

这说明，通过改善优化工艺提升工期也能够起到明显的效果。通过对比标杆房企的施工工艺，几个方面能够提升效率。

1、免抹灰体系，减少湿作业

免抹灰工艺，简化了找平层施工工序，能够缩短工程总工期和减少劳动量，为装修工程节约时间，缩短工期。大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患。前面的案例，A房企在一个施工环节能够节省半个月的工期，很大程度上就是得益于免抹灰工艺。

免抹灰体系，包括内贴复合XPS板保温、外墙全砼结构、内隔墙板体系、G9A实现100%免抹灰工艺，比传统施工工艺减少一道工序，在相同质量要求下工期更短，造价更低。

▲免抹灰工艺观感

2、铝膜板技术工艺

通过铝合金模板工厂化生产，精细到毫米级，降低对工人技能的依赖。而且针对标准层的施工速度很快，现场操作简易，完全是流水化作业，减少了人力投入和对工人技术的依赖。

采用这个新工艺后，不仅传统的抹灰工序可以取消，而且大大提高了工程进度。

▲铝膜板施工工艺

3、楼层截水系统

由于精装修提前穿插施工，和主体工程同步，因此，楼层止水非常关键。截水系统跟主体进度同步，通过该系统对施工用水和雨水进行封堵及引流，来实现穿插施工作业。

4、高精度地面

在结构板浇筑时，控制楼面水平度和平整度，免除装修二次砂浆找平，大幅减少砂和水泥的使用，节能环保，木地板可以在结构面直接安装。

三、改进发包方式，精装总承包模式，提高穿插施工效率，减少界面交接扯皮

由于精装修施工单位多，各个界面交接容易扯皮，统筹管理要求比较高。

目前一些标杆房企都在采取精装修总承包模式，由总包全过程负责，协调精装各分包单位的现场管理，这样做有几个好处：

① 合理安排工期计划，统筹管理项目的进场时间、作业时间、材料设备进场时间，做到严格控制工期进度。

② 减少界面交接的扯皮，避免施工工序和成品保护带来的损失。

③ 能够充分发挥装饰公司在精装修方面的管理优势，及时发现问题，避免返工，延误工期。

精装修的价格目前基本上跟房价挂钩，单独实现溢价比较难。而且调控之后，由于很多房企为了突破城市限价，绑定销售高价精装修，也让精装修价格成了监管的重点，很难实现大比例溢价。所以控成本就成了扩大利润空间的关键点。

但是，精装修控成本，要从设计、招标、到施工环节三个阶段入手。设计阶段通过定位和主材优化选择降低成本；招采阶段通过战略集中采购降低成本，其前提其实都是规模化和标准化。之前明源君也专门给大家分享过。

事实上，目前85%以上做精装修的房企都在这两个方面努力，设计和招采的重要性已经不需要强调。反而是工程当中，通过严格的标准化流程和定额标准来控成本，一直被忽略。

1、工程量清单招标采购，施工单位提前参与

工程量清单招标，就是发包方根据施工图计算工程量，承建商据成本与盈利要求报价，发包方评标，一开始就能确定项目总体造价。自2010年开始，万科便开始采用这种做法。

一方面，工程量清单招标因为能把主要成本悉数说清，有利于经营结果的预测和保障；另一方面，清单招标能在前期消除设计缺陷，避免施工中的变更，有利于提升项目品质。

①  清单招标强调专业交圈，联合审图，招标前期消除功能性缺陷；避免出现深化图和土建专业衔接不到位的问题。

②  清单招标强调方案前置，经效果性评判后出图，再进入招标阶段；避免部分甲指乙供材，边施工边确定方案，强调完成节点而忽视了整体效果。

③  清单招标强调甲供料的施工做法，需明确和深化图专业会审，可避免由于赶节点，而忽略细节施工品质。

2、标准化流程和施工工序

例如，恒大的施工工序原则严格按照：先上后下、先湿后干、先内后外、先粗后细、先制作后安装。

▲大墙面各工序间歇及工艺间歇要求标准

在标准化的流程和施工工艺的基础上，工程管理部门在施工过程中更便于进行成本控制。

① 在承包合同价款外，尽量减少所增工程费用；

② 全面履约，减少对方提出索赔的机会；

③ 核实工程量，审核工程结算。

3、成品保护要求更高

精装修施工存在多个公司、多种项目及工序交叉作业，其成品（特别是木制品）非常容易受损害，而且难以完全修复，很容易成为投诉热点。爱空间创始人陈炜告诉明源君，精装修交付之后，由于质量问题，返修带来的成本其实非常高。

据明源君了解，有的项目，仅精装修的后期维修成本基本上都达到总成本的10-20%，这一部分对开发商，就是煮熟的鸭子飞了。

现房销售后，市场对于精装房的要求会更高。也就是说，精装房能否做好成品保护，会直接影响交房。明源君之前也专门分享过精装房成品保护的干货，感兴趣可以回看《现房销售真的来了！你的精装房成品保护做到位了吗？》

小结

伴随精装修逐渐成为市场标配，这个部分对于房企产品力和品牌的作用会越来越重要。很多标杆房企，通过十余年的努力，已经建立起自己的护城河。对于还没有全面精装化的房企来说，快速建立一套自己的精装修标准体系，已经变成一场和时间赛跑，一定程度上决定了未来的竞争格局。

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